La France abrite environ 45 000 châteaux, dépassant ainsi le nombre de communes françaises (36 000), avec 85 % de ces édifices appartenant à des particuliers. Ce marché immobilier de niche représente environ 3 % des transactions de biens d’exception en France et présente diverses particularités.

État actuel du marché

Malgré une baisse des prix immobiliers dans plusieurs grandes villes françaises, le marché des châteaux a montré une certaine stabilité en 2023. Selon le bilan 2023 du Groupe Mercure Forbes Global Properties, une activité persistante est constatée dans le secteur des châteaux et des propriétés de caractère, avec une reprise mesurée anticipée pour 2025. Un optimisme prudent se dessine pour octobre, marqué par la convergence attendue de la baisse des prix, des taux et de l’inflation, contribuant ainsi à rééquilibrer l’offre et la demande.

Profil des acquéreurs de châteaux

Les acheteurs de châteaux sont désormais plus jeunes qu’auparavant, avec une répartition égale entre Français et étrangers. Tous partagent une passion pour le patrimoine. Certains souhaitent acquérir un château pour affirmer leur réussite sociale, tandis que d’autres, souvent âgés de moins de 40 ans, envisagent d’y résider tout en développant une activité professionnelle sur place (séminaires, mariages, etc.), ce qui implique fréquemment des travaux de rénovation. Ces quadragénaires en reconversion dans un milieu souvent rural peuvent être découragés par l’ampleur des travaux. Olivier de Chabot du groupe Mercure Forbes Global Properties indique que de nombreux acquéreurs avec ce projet de vie qui avaient tenté l’aventure juste après le Covid ont remis leur bien à la vente. Il précise : « Une propriété revendue trop vite, c’est la pire des situations pour nous. L’acheteur pense alors forcément qu’il y a un loup, même si ce n’est pas le cas. »

Les acheteurs étrangers, notamment les Américains, recherchent des propriétés facilement accessibles, à 1 ou 2 heures de l’aéroport de Paris. Les Néerlandais et les Belges sont plus enclins à s’éloigner de la capitale, attirés par des biens de prestige situés en Haute-Loire ou dans les régions de Niort, Poitiers ou Angoulême.

Facteurs influençant le prix d’un château

Le prix de vente d’un château dépend de plusieurs facteurs, notamment :

Situation géographique : Contrairement aux manoirs, les châteaux étaient initialement conçus comme des forteresses pour protéger les rois et les seigneurs. Ainsi, certaines régions, comme la Dordogne, la Loire-Atlantique ou le Val de Loire, sont plus riches en châteaux en raison de leur histoire.

Proximité des grandes villes : Les châteaux situés à proximité des grandes villes sont généralement plus prisés, notamment par les acheteurs internationaux, en raison de leur facilité d’accès.

Valeur historique : Un château classé ou inscrit aux Monuments Historiques possède une valeur supérieure à une propriété non protégée. De même, si un bien a une riche histoire ou a été le lieu d’événements marquants, sa valeur s’en trouve augmentée.

État général du bien : Il est rare de trouver un château en excellent état. Ces vastes patrimoines ont parfois été négligés au fil des ans, nécessitant souvent des travaux de restauration avant d’y habiter. Les travaux d’isolation et de rénovation énergétique sont également des défis majeurs à considérer.

Avantages fiscaux pour les propriétaires de châteaux

Posséder un bien de caractère inscrit ou classé offre des avantages fiscaux. La Loi Monuments Historiques permet au propriétaire de déduire de son revenu global les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition et aux travaux, en totalité. L’excédent peut être reporté sur six années consécutives.

Financement de l’achat d’un château

Carte Financement a accompagné à plusieurs reprises des particuliers résidant en France, mais également des non-résidents, souhaitant financer l’achat d’un château en France. Par exemple, nous avons financé l’acquisition des murs et les travaux de rénovation du château de Cahaignes dans l’Eure, acquis par le triple champion du monde de roller, Taïg Khris. Comme beaucoup de propriétaires de châteaux, le sportif a choisi de diversifier l’usage du château en en faisant un lieu événementiel (conférences, location de bureaux…). Les loyers générés par ces diverses activités permettent de rembourser les mensualités de l’emprunt et assurent un rayonnement local.

Le financement d’un château obéit aux mêmes règles que le financement d’un bien immobilier traditionnel (règles HCSF…). Dans le cas où l’emprunt immobilier pour l’achat d’un château comprend une enveloppe travaux pour un bien classé ou inscrit Monument Historique, il convient cependant de bien veiller à ce que les autorisations auprès des architectes des Bâtiments de France aient été accordées pour le projet.

Aides financières pour la rénovation d’un château

Au-delà de l’emprunt bancaire, des aides financières sont à votre disposition pour rénover votre château :

Subvention de la DRAC : Les Directions Régionales des Affaires Culturelles peuvent accorder des subventions pour les travaux de restauration des monuments historiques. Le taux de subvention varie selon le niveau de protection du bien :

40 % pour un immeuble classé au titre des monuments historiques

20 % pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques

Loi Malraux : Ce dispositif permet de défiscaliser les dépenses liées aux travaux de restauration dans le cas de la mise en location de chambres.

Fondation du Patrimoine.

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Lucas ZOUADI